「家を売る＝利益が出る」と思われる方も多いかもしれませんが、実際には「購入時より安くなってしまった…」というケースも少なくありません。
たとえば、住宅ローンの返済中にやむを得ず手放す場合や、長年住んで古くなった家を売却する場合など、購入当時よりも資産価値が下がっていると、【売却損】が発生することがあります。
今回は、家を売って損失が出た場合に使える税制の優遇措置について、解説します。
損をしたうえに税金までかかるの？と思われるかもしれませんが、正しい知識をもって対応すれば、負担を抑えることができますのでぜひお読みください！
売却損とは？
「売却損」とは、不動産を売却した際に売却価格が購入価格よりも低くなった場合に生じる損失のことを指します。
たとえば、3,000万円で購入した家を2,000万円で売却した場合、その差額の1,000万円が“売却損”という扱いになります。
これは決して珍しいことではありません。
長年住み続けた住宅は経年劣化などにより、どうしても資産価値が下がっていきます。
また、周辺の地価が下がっていたり、築年数が古くなっていたりする場合も、売却価格に影響が出る可能性があるのです。
売却損が出たら税金はかからない？
前回のブログでは、不動産売却で利益が出たときにかかる税金のお話をさせていただきました。
今回は売却して損をした場合。
「損をしているのに、さらに税金がかかるの？」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、基本的に売却によって利益が出ていない限り、譲渡所得税はかかりません。
むしろ、売却損が出た場合には税負担を軽減できる制度が用意されています。
所得税・住民税を軽減する「損益通算」とは？
売却損が出たときに検討できる制度が、【損益通算（そんえきつうさん）】です。
これは、不動産の売却によって出た損失（マイナス分）を、ほかの所得（プラス分）と合算することで、トータルの税額を減らすことができる仕組みです。
たとえば、給与所得などの他の収入がある方であれば、不動産の売却によるマイナスと相殺することで、課税対象となる所得が減り、結果的に所得税や住民税が軽減されることになります。
【損益通算のイメージ】
- 年収500万円の会社員が
- 家を売却して300万円の損失が出た場合
→課税所得は「500万円－300万円＝200万円」
→その結果、税金が軽くなる可能性があるという仕組みです。
注意！不動産の損益通算にある“条件”
ここで注意が必要なのは、すべての売却損が損益通算の対象になるわけではないという点です。
実際には、「損益通算できるケース」と「できないケース」があるのです。
国税庁の説明から一部を抜粋してご紹介します。
個人が、土地または建物を譲渡して損失が出た場合、他の土地または建物の譲渡所得と相殺することはできます。
ただし、それでもなお残った損失を、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することは原則としてできません。
（※出典：国税庁 No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合）
つまり、すべての売却損を所得税・住民税の軽減に使えるとは限らないため、事前の確認や専門家への相談がとても重要になります。
節税につなげるには“手続き”も必要
損益通算を行うには、確定申告での所定の手続きが必要です。
たとえば以下のような書類が必要になります。
- 売却価格がわかる売買契約書
- 取得時の契約書や購入費用の明細
- 売却時の経費に関する領収書（仲介手数料、測量費用など）
- 登記事項証明書
- 固定資産税評価証明書 など
手続きを忘れてしまうと制度は適用されませんので、「売却で損が出たかもしれない」と感じた段階で、早めに準備を進めておくと安心です。
売却損が出たときの“本当の損”を小さくするために
不動産売却は、金額が大きく動く取引だからこそ、損失が出てしまった場合のインパクトも大きく感じてしまうものです。
しかし、こうした税制上の優遇制度をうまく活用することで、「本当の損失額」を小さく抑えることができます。
また、売却損が出た場合でも、条件によっては「住宅ローン控除の繰り延べ」や「繰越控除」など、さらに有利な特例制度が使えることもあるので、専門家への相談をおすすめいたします。
まとめ｜「損をして終わり」ではなく、活かせる制度を上手に使う
家を売ったときに損失が出ると、「仕方ないか…」と諦めてしまいがちですが、適切な知識と準備があれば、税負担を軽くすることが可能です。
とくに、相続・離婚・転勤など、やむを得ない事情で売却を検討している方にとっては、「できる限り負担を抑える」ことが何より重要になります。
税金は支払うことが義務付けられている為、かかるものをゼロにすることはできません。
しかし、皆様のご負担が少しでも軽くなるためにも、不動産売却は私たちライク不動産販売にお任せください！
皆様が安心して不動産売却への一歩を踏み出せるよう、サポートさせていただきます。
※税金のことに関する詳しい内容は、管轄の税務署または税理士等の専門家の方にお問い合わせください。
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