戸建てやマンションなどの住宅を売却するタイミングで、「思っていたよりも高く売れた！」と喜ばれる方も多い一方、「あとから税金がかかるなんて知らなかった…」と驚かれるケースも少なくありません。
家を売却したときには、条件によってさまざまな税金が発生します。
特に【利益が出た場合】は注意が必要です。
今回は、「不動産を売却して利益が出たときに、どのような税金が発生するのか？」について、解説していきます。
これから売却を検討される方にとって、ぜひ知っておいていただきたい内容です！
売却益が出たときにかかる3つの税金
家を売っただけで自動的に税金が発生するわけではありません。
売却によって「利益（譲渡所得）」が出た場合にのみ、次の3つの税金がかかってきます。
① 譲渡所得税
まず最初に押さえておきたいのが「譲渡所得税」です。
これは、家や土地などの不動産を売却して得た利益（＝譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得は、以下の式で算出されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（購入費用 + 売却にかかった経費）
つまり、売った金額から、もともとその家を購入した金額やリフォーム費用、仲介手数料などを差し引いた「純粋な利益」に対して課税される仕組みです。
② 住民税
譲渡所得に対して、住民税もかかります。
これは、売却によって得た利益に応じて、お住まいの自治体に納める税金です。
住民税は通常の所得に対しても発生しますが、不動産の売却益に対しても同様に課税されます。
税率は一定ではなく、所有期間によっても異なるため、次の項で詳しくご説明します。
③ 復興特別所得税
あまり耳馴染みがないかもしれませんが、「復興特別所得税」も忘れてはいけません。
これは、2011年の東日本大震災からの復興を支える目的で導入されたもので、2037年までの期間限定で課税されています。
譲渡所得税に対して、さらに2.1%が上乗せされるかたちです。
所有期間によって変わる税率に注意！
不動産の譲渡にかかる税金は、「どれくらい長くその不動産を所有していたか」によって税率が変わるのがポイントです。
この税率の差は非常に大きいため、売却時期を決める際には必ず確認しておきたい項目です。
● 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
- 所得税：30％
- 住民税：9％
- 復興特別所得税：0.63％
- 合計税率：39.63％
● 長期譲渡所得（所有期間5年超）
- 所得税：15％
- 住民税：5％
- 復興特別所得税：0.315％
- 合計税率：20.315％
このように、5年を境に税率が大きく異なるため、売却タイミングによって支払う税金が「倍近く」変わるケースもあるのです。
※ポイント：判断基準は「1月1日時点」
所有期間の判定は、売却日ではなく「その年の1月1日時点」で判断されます。
たとえば、平成30年4月に不動産を売却したとしても、購入日が平成25年4月ならば「所有期間は4年」となり、短期譲渡に分類されるのです。
この点を見落としてしまい、売却後に思わぬ税金が発生した…というケースも珍しくありません。
節税のポイントは“計画的な売却”
不動産を売却して利益が出そうな場合、事前に節税の可能性を探っておくことが大切です。
以下のような視点での計画的な準備が、結果的に数十万円、場合によっては数百万円の節税につながることもあります。
● 売却時期の見直し
先述の通り、所有期間が5年を超えるかどうかで税率は大きく変わります。
「あと数ヶ月で5年を超える」という場合には、売却時期を調整するだけで大きな節税効果が期待できるかもしれません。
● 譲渡費用をしっかり計上
譲渡所得は、「売却価格 −（取得費用 + 譲渡費用）」で算出されます。
このうち、譲渡費用には不動産会社に支払う仲介手数料や、測量・登記にかかる費用なども含まれます。
領収書などを保管しておくことで、後々正確な計上が可能になります。
● 特例制度の活用も検討
場合によっては、「3,000万円特別控除」などの特例制度を利用することで、譲渡所得そのものが非課税になるケースもあります。
これは主に“マイホーム”を売却した場合に適用される制度ですが、相続や離婚に伴う売却でも条件次第で利用できる可能性があります。
まとめ｜売却前の「ちょっとした知識」が節税につながる
不動産の売却に関する税金は、少しややこしいと感じる方も多いかもしれません。
ですが、「いつ売るのか」「いくらで売れるのか」「どんな費用がかかるのか」といったポイントを押さえることで、予想以上の節税が叶うこともあります。
「うちは利益が出るかわからないから関係ないかな…」と思われた方も、思いのほか高値で売却できるケースも中にはあります。
「知らずに損をしてしまった…」とならないよう、ぜひ早めにご相談ください。
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※税金の詳しい内容については、管轄の税務署にお問い合わせください。
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